Индексы изменения цен на промышленные земли СПб и ЛО

Начиная с 1-го квартала 2010 года компания PETERLAND представляет один из индикаторов рынка земель промышленного назначения СПб и ЛО – индекс изменения цен предложений на промышленные земельные участки.

Понятно, что данный индекс не отражает полную картину рынка. Состояние рынка более адекватно показывают цены сделок и их количество. Однако российские рынки недвижимости не отличаются своей прозрачностью – большинство происходящих сделок с недвижимостью остаются закрытыми. Поэтому динамика изменений цен предложений остается одним из главных показателей состояния рынка и можно ожидать, что данный индекс имеет значимую корреляцию с изменениями цен сделок.



Динамика индексов

На диаграмме 1 показана динамика интегрального индекса цен (по отношению к началу кризиса – к сентябрю 2008 г.), а на диаграмме 2 – динамика относительного индекса (по отношению к предыдущему кварталу).

Комментарий к диаграммам

2008
Сентябрь	Начало отсчета – начало финансово-экономического кризиса в России.
4 квартал	Началось движение цен вниз: к концу года Индекс изменений цен предложений упал на 2,3%.
2009
1 квартал	Движение цен вниз продолжилось, Относительный индекс упал на 3,1%, количество сделок на рынке резко уменьшилось.
2 квартал	Финансово-экономический кризис в разгаре. Цены предложений упали за квартал на 4,5%, а с начала кризиса - на 10%. При этом следует подчеркнуть, что цены предложений обладают большой инерционностью - продавцы земель не торопятся снижать цены, находясь в плену своих докризисных представлений. Фактические же цены сделок (очень редких) идут с большим дисконтом - до 50-70% (!).
3 квартал	Установился устойчивый тренд падения цен предложений: изменение цен за квартал составило 4,1%, а общее падение с начала кризиса достигло 15%.
4 квартал	Наблюдается максимальное падение цен за квартал - 5,0%. Общее падение с сентября 2008 года - 20,5%. Учитывая устойчивый падающий тренд Интегрального индекса, можно смело говорить о дальнейшем его падении.
2010
1 квартал	В 1-м квартале 2010 года цены на промышленные земли продолжили свое падение - Интегральный Индекс упал до -25%. Правда степень падения сократилась: с -5% в предыдущем квартале до -3,3%. Говорить о том, что это является признаком замедления спада цен пока рано.
2 квартал	Падение цен по-прежнему продолжается, Интегральный индекс достиг -28%, но Относительный индекс второй подряд квартал уменьшается: с -5% до -2%, и теперь, по-видимому, можно сказать, что наблюдается замедление темпов падения цен. Это подтверждается и выросшей активностью покупателей: интерес к промышленным землям и объектам увеличился, пошли (хотя и немногочисленные пока) сделки. Таким образом, эти факты позволяют ожидать изменения ситуации на рынке в лучшую сторону в ближайшие месяцы.
3 квартал	Как видно из диаграмм, в 3-м квартале 2010 года тренд индексов не изменился: цены продолжили падение, но степень падения также продолжает уменьшаться.
4 квартал	К концу 2010 года цены на земельные участки промышленного использования упали с начала кризиса в среднем на 33%. В то же время Относительный индекс, показывающий скорость изменения цен, весь 2010 год демонстрировал замедление темпов падения цен. Что касается операций на рынке, то несмотря на возросшую активность покупателей и на огромное количество предложений, количество сделок по-прежнему очень мало. А активность покупателей является, скорее зондированием рынка, их желанием прояснить ситуацию. Кроме того, в условиях падающего рынка, когда есть из чего выбирать, появляется возможность неторопливого и тщательного подбора нужного варианта. Можно отметить также, что немногие прошедшие после кризиса сделки характеризуются дисконтом в 15-25%, и рассрочкой платежей (до одного года).

Определение и методика расчетов

Индекс изменений цен на рассматриваемые объекты представляет собой среднее значение изменений цен предложений за определенный период:
где – изменение цены i-го объекта в % по отношению к предыдущему моменту, N – количество рассматриваемых объектов.

Данный индекс по-своему замечателен тем, что в его расчетах не требуется пересчитывать цены к какой-то выбранной валюте, постоянно попадая в зависимость от кросс-курсов валют: изменение цены объекта считается в %, а сам индекс представляет собой некий осредненный % изменения цены.

Относительный индекс показывает изменение цен за квартал в % по отношению к предыдущему кварталу. Его динамика представлена на диаграмме 2.

Интегральный индекс представляет собой нарастающее изменение цен в % по отношению к сентябрю 2008 года (конец 3 кв.) – началу финансово-экономического кризиса. Динамика этого показателя представлена на диаграмме 1.




Исходные данные

Исходные данные для расчета индексов и построения диаграмм берутся из базы данных компании PETERLAND, в том числе из предложений, размещенных на сайте компании, а также из опубликованных объявлений в интернет-источниках, находящихся в свободном доступе.

Для построения представленных диаграмм использовалась выборка, состоящая из тех предложений, которые отслеживались начиная с сентября 2008 года и которые были в экспозиции не менее трех кварталов.